房仲業務員不會告訴你的10句話

房仲業務員不會告訴你的10句話
‧Cheers 2007/07/24
購屋可能是一生當中最大筆的支出，大意不得。但是，以下幾個觀念，你都知道嗎？





【文／黃采薇】

這幾年，海外投資大熱門、國內股市黑翻紅，房地產也強強滾。

根據《住展》雜誌的資料，台北縣的預售屋光是近1年，就有11.3％的漲幅，北台灣房屋推案量也屢創新高。不論你是購屋自住，還是做為理財投資，你都該來看看這10句房屋銷售員不會主動對你說的話：


1.進房市如進股市慎防追高殺低


股票市場有「擦鞋童理論」，意思是當買氣已經熱絡到連擦鞋童都知道有賺頭的時候，距離行情高點已經不遠，此時貿然投入股市，多半難逃追高殺低的命運。

同樣的道理運用在房市亦然，「創新高」的建案，通常會吸引媒體大篇幅報導，但如果以為這樣就大有賺頭，你可能就會當上最後1隻老鼠。《住展》雜誌研發長倪子仁說，這樣的例子屢見不鮮，之前香港大亨李澤楷到台中，各界馬上爭相分析台中房市前景看好，其實炒作成分比較大。


2.房屋漏水、使用面積等最易忽略細節


買房子，大家會看採光格局，挑周邊動線，但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節，可能會讓你在搬進新居之後備感困擾。

最常見的爭議有二：房屋漏水和房屋坪數問題。

信義房屋專案經理孫志仁說明，仲介公司是否有提供漏水修繕補助，應該在事前問清楚，以免住進之後才發現問題，屋主和仲介公司兩廂推託，侵害到買方權益。


此外他還提醒，「使用坪數」並不等於「權狀坪數」，有些舊公寓在登記坪數時，並沒有把陽台等室外空間面積算進去，造成可使用面積大於權狀面積的情況，如果仲介公司不說明清楚，消費者很可能被誤導。


3.建商畫大餅看得到、吃不到


「三鐵共構，房價應聲大漲！」

「高鐵一日生活圈，帶動周邊房價！」

重大交通建設或是新興商圈，常成為建商推案時的號召，還在規劃期間，話題就炒翻天，消費者一頭熱，卻忽略了在工程正式發包之前，連政黨異動都可能牽動路線改變。


一時熱潮也容易造成購屋的錯誤判斷。倪子仁舉例，10多年前大吹度假風，當時北海岸三芝等地的美麗風景吸引許多建商進駐，打著「社區規劃」、「新興市鎮」的名號，房價應聲大漲，飆到每坪20萬，現在可能跌得剩下一半不到。


房價要持穩不跌，交通的便利性和生活機能是最大關鍵，如果考慮在規劃中的交通動線周邊置產，可以先上網或致電相關單位，確定工程已經發包再下手，絕對不嫌晚。

此外，戶數過多的大樓出入份子較為複雜，住不滿也容易因為供大於求而跌價，亦是考量因素之一。


4.謹守333原則不怕變屋奴


近兩年，經過雙卡風暴重創，銀行普遍更重視風險管理，以往可以到9成以上的房屋貸款，也緊縮銀根，借錢不那麼容易了。

以最受單身上班族和新婚夫妻青睞的小套房來說，由於轉手不易，部份金融機構如台灣銀行，幾乎已經停止承接小坪數貸款業務。


「年輕上班族最常見的購屋盲點，就是弄不清楚自己到底有多少能耐，買了超出負擔能力的房子，」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文看過不少例子，預算不足卻衝動購屋，到頭來苦哈哈。


其實，最保險的做法，是遵守「333原則」：購屋時就準備3成以上的自備款、月付貸款總額不超過收入的三分之一、此外，每個家庭還可以視情況，準備10～30萬不等的「緊急預備金」，並詳細計算每月攤還的金額。


也就是說，以現行平均房價來算，想要在台北市買20坪左右的房子，起碼該有200萬以上的存款。因此，一般會建議在市區上班的首購族以時間換取空間，像台北縣市只一橋之隔，房價可能就跌了一半。


至於在施工期間就要開始付款的預售屋，除了要注意貸款期間長，利率走揚的問題外，永慶房屋業三部協理黎保誠特別提醒，預售屋的繳款期數並非以時間劃分，而是以工程進度為準。遇進度超前時，原先1個月繳1期貸款，可能變成1個月繳3期，壓力暴增之下若原本財務狀況就卡得很緊，會更加捉襟見肘，變成名符其實的「屋奴」，得格外小心。


5.預售屋現場人氣不等於買氣


如果曾在週末假日蒞臨預售屋代銷中心，對以下幾句話一定不陌生：

「A棟13樓，成交，恭喜陳小姐！」

「先生不好意思，您看中的那間，隔壁桌也正在考慮，您要不要先付個訂金，我可以幫您保留下來?」


「各位朋友您好，我們現在正進行限時特賣，您可享受以下優惠」

別懷疑，這就是假日時預售屋的銷售中心現場，買氣旺、人氣指數高，四周張望，和你一樣來看屋的上班族，還真不少。陳偉文就遇過不少結合藝文活動、邀請名人代言，甚至舉辦時裝秀、珠寶展，先招來人潮，再以限時特惠、多方競爭等技巧，吸引消費者購買的銷售模式。


只是，買氣不等於人氣，陳偉文指出，這些跟你隔桌競爭的客戶，不一定是真正的買家，有可能只是為了炒熱現場氣氛找來的人頭。甚至，就連廣播中「恭喜成交」的訊息，也可能真假參半，對預售屋有興趣的你，千萬別被現場熱鬧的氣氛迷惑了，仔細考慮房子本身是否符合需求，才能避免考慮欠周而後悔的可能性。


【2007年7月Cheers雜誌 瞄準跨海新工作】

6.看房子別只挑假日


並不是每個業務員都會主動告訴你，看房子要多看幾次，但這卻是決定你是否能挑到好房子的金科玉律。


其中的祕訣在哪裡？白天看採光、夜晚看居家環境，有些公寓白天是安靜的住宅區，到了晚上，樓下聚集攤販，變成人聲鼎沸的夜市；也有些市郊別墅，平日清幽，一遇週休假日，附近滿坑滿谷的觀光人潮，交通壅塞到教人害怕。如非本地人，在簽約之前，一定要考量這些因素。


看預售屋，則可盡量避開假日時段，一來避開人潮尖峰，銷售人員更有充裕時間帶客戶看屋、解答疑惑，下判斷時，也能避免受限時促銷和競爭喊價的干擾。


7.「房市專刊」為特定建商作嫁


輕薄短小的理財專刊，近年搭上各項投資商品強力促銷的便車而大賣，只是，報導中房市投資的教戰守則，真的完全客觀嗎？

事實上，部份房市專刊直接和建商合作，除報導之外也大量採取置入性行銷。為了加強效果，還會搭配理財講座，邀請幾位買屋達人、理財專家，分析幾個黃金地段，如何「現買現賺」。


但深究這些買屋的邏輯，不難發現許多似是而非的地方。

最常見的話術之一，就是拿亞洲幾個大城市東京、首爾、上海與台北相比，這幾個城市房價近年來的漲幅高於台北，論證台北房市有落後補漲的空間。


「這其實是很弔詭的，」倪子仁以數據說明這樣的推論不合邏輯：台灣和南韓的國民所得相去不遠，但近年來經濟成長率卻不如南韓，更不能和中國每年9％以上的高成長相比，光靠幾個歷史數據，就論斷未來房價漲跌，實在太過草率。以商業角度看來，負責推案的建商當然沒有悲觀的權利，要不要全然相信報導，消費者得睜大雪亮眼睛。


8.業務員製造壓力不要盡信！


業務員為了達成交易，殷勤、盡量提供周到服務是一定的，有時候還會略施小技倆，當作買賣雙方議價之間的催化劑。

陳偉文舉例，像中古屋的買賣，業務員會製造出「子虛烏有的買家」，操弄買家心理：「價開到390萬，業務員可能會告訴你還有另一個買家出到400萬，」為的就是製造競爭意味，希望能再將價格提高一點，製造購買壓力。


倪子仁還遇過半夜1、2點按電鈴的業務員：「他說他剛剛才跟賣方談完價錢，為了砍價，跟對方耗到凌晨。」這種大施「苦肉計」的業務員，也讓他哭笑不得。


不論業務員拿出千百種說辭，別讓它擾亂了你的判斷。買房子是終身大事，應該盡量排除各種情緒，如急躁、壓力影響了最後的決定。


9.遇「投資屋」別輕易下手


近年房市大好，不少投資客趁機收購重要交通動線、學區附近中古屋，加以改裝、隔間，再出售給附近的上班族，統稱為「投資屋」。

這種為了出售而改裝的新成屋，裝潢精美外連家具都一應俱全。有些甚至連餐具都幫你擺好了，對於繁忙的上班族來說，是相當具魅力的產品。然而，投資屋是否物有所值，裡頭還大有文章。


「關鍵在於建材，」黎保誠指出其中關鍵：投資客為了增加利潤，當然會盡量壓低成本，更要注意的是，建材的好壞，一般消費者實在很難看得出來。


以瓷磚為例，台灣產製和大陸產製的價格可以差到2倍以上，進口貨就更不用說了。黎保誠表示，經過改裝的「投資屋」通常可以讓賣方現賺2～3成，為了讓買主覺得「物有所值」，通常會情商裝潢師傅和家具公司提供裝潢、家具的費用清單，只是兩廂套招好的情況之下，這份清單有多少真實性，就看買方的運氣了。


他說，房屋建材往往一分錢、一分貨，要確保居家品質，如果能親身參與改裝，了解其中環節，絕對能讓你住得更安心。


10.直營店、加盟店計薪方式大不同


同樣是仲介公司，「直營店」和「加盟店」的結構和業務員計薪方式，截然不同。

直營店受總公司管轄，遇到糾紛，總公司可直接介入協助解決，加盟店則付給總公司加盟權利金「租招牌」，盈虧自負，相關業務最高也只上報到店東。


加盟店業務員在拉到生意之後，和店東拆帳，通常可領到賣方4％、買方1％或2％加總起來的其中一半以上佣金。


高比例獎金利誘下，不少加盟店的業務都是銷售技巧純熟的super sales，然而，業內人士卻表示，良莠不齊的狀況也差異頗大，購屋前應該多詢問加盟與直營店的服務或權益保障差別。


畢竟，買房子跟買衣服不同，無法說換就換，「勤做功課，貨比3家」才是最好的保障。


倪子仁對此就頗有感觸，在業界多年，已經是買屋專家了，但挑起房子，他仍然很嚴格。

「我不只屋比3家，簡直是屋比30家！」說到做到，前陣子幫弟弟尋覓新居，他就真的一口氣看了3、40棟中古屋，一點都不馬虎。



【2007年7月Cheers雜誌 瞄準跨海新工作】

張忠本靠薪水投資 賺到1億人生

張忠本靠薪水投資 賺到1億人生

‧Smart智富月刊 2007/07/16
「一億人生」曾經是台灣年輕人在接受某項問卷調查時勾選的財富期望，但是有更多年輕人懷疑：一個受薪族真的能夠創造這種成果嗎？


【文／Smart智富月刊提供】
「一億人生」曾經是台灣年輕人在接受某項問卷調查時勾選的財富期望，但是有更多年輕人懷疑：一個受薪族真的能夠創造這種成果嗎？聚鼎科技董事長張忠本只靠薪水當籌碼，同時運用股票與房地產這兩項投資工具，20年間就打造了自己的一億人生。

坐在台北市大直的「帝景水花園」豪宅頂樓，張忠本眺望基隆河的夕陽，3年前，他就是看上這個「無可取代」的美景，如今這戶豪宅的帳面價值已經幫他賺了3,600萬元，換算投報率是6成。

8成財富是靠投資賺來

他不但幫自己賺錢，更幫公司賺大錢。曾經是中華開發投資部經理的張忠本，在他任內執行的投資金額約132億元，到他2000年6月離職時，投資成果已經超過580億元。公務員家庭出身的張忠本說，「我的財富，有8成都是靠投資來的！」

張忠本的投資工具就是股票與房地產。23年前，在遠東集團任職的張忠本，月薪只有2萬元，在38歲時才存到人生第1個100萬元。

靠著累積的產業知識，他察覺到塑化景氣向上，決定以100萬元為本錢，再以融資方式買進南亞股票。他的投資方式看似大膽，其實是精算風險後的決策。他計算過，即使南亞股票套牢，但是南亞每年穩定配發的股息，足以支付融資利息，才做下這個決定。

張忠本搭上了台股在1990年第1次攀上萬點的行情，只靠1檔南亞股票，賺到人生的第1個1千萬元。這等於他得工作42年，不吃不喝才賺得到的財富。

靠選屋哲學 在民生社區大賺3倍

張忠本也用投資的角度買下自住的第1間房子。當時張忠本的朋友選擇在木柵興隆路買1戶76萬元的公寓，再拿剩下的錢，買了一輛16萬元的福特汽車。不過，張忠本卻選擇當年附近還是稻田、卻要價100萬元的民生社區公寓。

張忠本說，當時民生社區的生活機能確實比興隆路差，但是他看的是未來性。民生社區是當時北市的第一個示範性社區，整體規畫完善，道路廣闊筆直，因此他寧願不要汽車，而把所有的錢，投資在民生社區的房子。

結果1年後，民生社區公寓交屋時，房價就漲了1倍，朋友買在木柵的公寓，卻只漲了5成。4年後，張忠本賣掉民生社區公寓，報酬率更高達3倍。

同樣是100萬元的本錢放在房地產，張忠本的大賺與朋友的小賺，關鍵差異就是「挑屋哲學」，張忠本的挑屋哲學就是聚焦在新興的重劃區，因為重劃區的特色是整體規畫、品質整齊，房價水準與漲幅絕對比鄰近傳統市區高出一大截。

2004年，張忠本投資的聚鼎科技上市，股票承銷後手頭多出了2千萬元現金。跟一般人手頭有了閒錢就想花掉不同，張忠本是手癢就會想投資。當時台股本益比偏低，整體產業景氣不佳，他決定還是放在保值性高，又具上漲潛力的房地產。

手中有閒錢就會想投資

張忠本再度使出他「重劃區房地產，增值潛力大」的挑屋哲學，這次目標是座落在基隆河岸的大直重劃區。大直重劃區是台北的新興豪宅區，張忠本接手的是「帝景水花園2期」釋出頂樓的地主保留戶，1坪開價52萬元。

這個價格在當時的房市算得上是「天價」，張忠本的太太一直勸他不要買，但是張忠本相信重劃區的潛力，再加上這戶無可取代的美麗河景，仍然勇敢的拿出2千萬元現金，再貸款4千萬元投資。

如今帝景水花園1戶市價逼近1億元，再度證明張忠本的重劃區挑屋哲學完全正確。「當時我根本不敢跟別人講是用每坪52萬元買的，怕被別人笑，」張忠本笑說，「現在每坪漲到85萬，所有人都稱讚我的眼光好。」

靠著勇敢投資致富的張忠本給社會新鮮人的致富建議是，「房地產是年輕人理財的最好的入門投資工具。」張忠本目前擁有的大直加上健康路的房產市值已經1億多元，張忠本認為，投資房地產，既可以自住、又可以存錢，不僅具保值性，又有上漲潛力，「越早買越好，永遠不吃虧」。

【Smart智富月刊7月號 第107期】